이사를 한다면 다음 집은 구매 하고 싶었다. 4년 간의 월세살이를 끝내기 위해 우리는 꽤나 (마음과 돈의) 준비를 하고 있던 상태였다. 그러나 갑작스러운 기회로, 짝꿍이 베를린으로 이직하게 되었고 집 구매를 서두르게 되었다. 돈이 준비되진 않았기에 과연 서두른다고 실현 가능한 것인지는 아직 모른다. 일상 기록과 공부 목적으로 블로그를 개설하고, 거의 공부 목적으로만 쓰던 곳에 이 경험을 기록해본다…
일단 독일에서 집을 사기 위해서 필수적인 것은 “Eigenkapital (자산)”의 유무이다. 보통 집값의 10%는 현금으로 가지고 있어야 한다고 하는데 실제로는 11~12%정도이다. 즉, 450.000유로의 집을 사기 위해선 현금화할 수 있는 돈으로 최소 50.000유로는 가지고 있어야 한다. 이 50.000유로는 집을 사는데 쓰이는 초기 비용(부동산 수수료, 세금 등)에 쓰이게 된다.
Eigenkapital이 중요한 이유
- 집값에 해당하는 부분은 은행 대출을 받을 수 있지만 Eigenkapital 명목으로는 대출을 해주지 않음
- Eigenkapital의 비율이 높을수록, 은행 이자율이 낮아짐 + 대출 승인 확률이 높아짐
- 이상적인 Eigenkapital의 비율은 20%
우리의 경우는 20%는 커녕, Eigenkapital이 없어서 이마저도 어떻게든 대출해보고자 하는 상황이라 대출 중개 서비스(Finanzierungsberater)에 상담받아 보았다.
걱정되는 조건은 다음과 같았다.
- 비자: 블루 카드(Blaue karte) 조건으로는 대출이 안나온다는 글을 많이 봐서 걱정스러웠다. 짝꿍의 경우, 현재 영주권 신청을 위해 준비하고 있지만 어쨌든 집 살때까지는 블루 카드일 확률이 높았다. 다만 지인 중에 블루 카드일 때 집 대출을 받아 프랑크푸르트 근처에 집을 사신 분이 있어서 어떤 중개 업자를 만나느냐에 따라 다를지도 모른다는 희망을 갖고 상담에 임한다.
- Eigenkapital 포함 대출이 가능한지? 만약 안된다면 우리의 차선책은 1명 이름으로 개인 신용 대출을 받고, 1명 이름으로 집 대출을 받으려고 하는데 이는 가능한지?
대출 상담에서 부정적인 답변을 듣는다면, 집 구매는 포기해야 해서 조금은 무거운 마음으로 중개 업체, Interhyp을 찾았다. Interhyp은 독일 대표 대출 중개 서비스로, 주택 구매와 관련된 대출 상담 및 중개를 전문으로 한다. 약 500개 이상 은행과 협력하고 있다고.
일요일에 온라인으로 상담을 신청하였고, 다행히 화요일 11시 30분으로 약속(Termin)을 빠르게 잡았다. 회사는 우리 헬스장이 있던 바로 옆 건물이었다. 익숙한 길을 새로운 걱정과 마음으로 걷는 기분이란…
문을 열고 들어가니 남자 분이 환하게 맞이해주며 상담실로 안내해주고 음료를 주었다. 곧이서 담당자가 방에 들어오고 짝꿍이 독일어로 열심히 우리 상황을 설명했다 (나중에는 영어로 설명해주심 ㅎㅎ).
대출 조건을 보기 위해 Interhyp 포털에 입력해야 하는 것들은
- 관심 있는 매물의 집값 및 상세 정보 (에너지 등급, 지역, 건축년도 등): 우리는 2개 매물을 출력해 갔는데 가장 비싼 걸로 확인하면 된다고 했다.
- 현재 연봉/자산 상태: 2인 Netto 월급여를 넣고, 부채 등이 있는지 확인한다. (월급명세서와 회사 계약서를 출력해갔는데 확인하진 않음)
그러면 어떤 은행이 어떤 대출 조건으로 해주는지 목록이 뜬다. 물론 목록에 뜬다고 대출 승인을 해주는 것은 아니어서 담당자가 은행에 연락을 해야한다고 했다. 상담 내용을 요약하자면:
- 블루 카드와 영주권 사이의 대출 조건 차이는 없음. 몇 주전에 Deutche Bank에서 블루 카드도 대출 가능하다고 공지를 한 상태. 은행은 승인 / 거절의 옵션만 주지, 다른 조건(낮은 이자율)으로 협상하지 않음.
- Deutche Bank에서 Eigenkapital 포함 477.000유로 대출 조건이 결과에 떴기에 은행에 먼저 연락해본다고 함. 이자율은 4.24%, 월 상환액은 2.779 유로. 아마 3-4일 내로 답변 받을 거라고 했다.
- 만약 위의 안을 Deutche Bank에서 거절한다면
1) Eigenkapital에 해당하는 부분은 Hanseatic Bank (이를 전문적으로 처리하는 회사)
2) 집값에 해당하는 부분은 Deutche Bank
이렇게 대출 계약을 맺는 방안이 있다고 함. 대출 조건에 따라 달라지지만 Eigenkapital을 10년 안에 상환하는 조건이면 Deutchebank 이율은 2.913%, Hanseatic의 경우 7.54%, 월 상환액은 2.913 유로 정도. - 그 외에도 ThinkImmo라는 사이트를 소개해주었다. 담당자가 준 링크로 들어가면 무료로 서비스를 이용할 수 있는데 다양한 부동산 매물을 한 사이트에서 확인할 수 있는 서비스였다. 우리는 ImmoScout24만 사용했는데 확실히 매물도 다양하고 좋았다. 관련 서비스 소개는 다음 포스팅에….
50분 남짓의 상담은 희망적으로 잘 끝났다. 친절하시고, 독일어로 대화를 하다가 흔쾌히 영어로 바꿔주시고 모르는 용어나 절차에 대해 상세히 설명해주셔서 좋은 기억으로 남았다. 마지막으론 서류를 모을 바인더와 에코백까지 선물로 주셨다… ㅎㅎ 과연 결과가 어떻게 나올지!!!
2024.09 업데이트: 은행에서 영주권 또는 Eigenkapital이 완전히 있을 때만 대출 상담이 가능하답니다 ㅠㅠ 영주권은 올해 안에 나오니 그 뒤에 다시 진행하는 걸로~~~
다음 편: 독일 집 대출 상담 2 – 왜 그렇게 모은 돈이 없죠? (Haus & Wohnen Baufinanzierung)
